L’immobilier face à la montée des eaux : valeur, assurance et finance durable

Pendant des décennies, la vue sur mer a été une prime de valeur. Le risque climatique est en train d’inverser cette logique. Cet article explique comment le risque de submersion et d’érosion entre dans la valeur des actifs, pourquoi l’assureur est devenu l’arbitre du marché littoral, et ce que change le cadre français. Il propose enfin une grille d’analyse pour les investisseurs et les maîtres d’ouvrage.

L’ESSENTIEL

Aux États-Unis, plusieurs études mesurent déjà une décote de l’ordre de 7 % sur les logements exposés à la montée des eaux. La valeur d’un actif exposé se calcule en retranchant la valeur actuelle des pertes attendues et des coûts d’adaptation.

En France, le régime Cat Nat mutualise le risque de submersion, mais il ne couvre pas l’érosion côtière progressive. L’immobilier flottant réduit le risque de submersion, mais soulève d’autres questions : statut juridique, financement, assurabilité, entretien.

1. De la prime de vue à la décote climatique

Les économistes mesurent la valeur d’un bien grâce aux « prix hédoniques ». Cette méthode isole la contribution de chaque caractéristique au prix : surface, quartier, étage, vue. La proximité de la mer y a longtemps pesé positivement.

Les premières mesures d’une décote liée au risque climatique viennent des États-Unis : Une décote d’environ 7 %. En comparant des logements semblables, une étude publiée en 2019 montre que les biens exposés à la montée des eaux se vendent environ 7 % moins cher que des biens équivalents non exposés. L’écart est porté principalement par les acheteurs les mieux informés, notamment les investisseurs [1].

Le rôle des croyances. 

Une autre étude montre que la décote est nettement plus forte dans les territoires où la population juge le changement climatique préoccupant. Le prix reflète donc le risque perçu autant que le risque physique [2].

La « gentrification climatique ». À Miami, les biens situés sur les terrains les plus élevés s’apprécient plus vite que les autres. Le risque déplace la demande vers les hauteurs [3].

En France, les études empiriques sont encore rares. Les mécanismes décrits ci-dessus ont toutefois vocation à s’y appliquer, d’autant que l’information des acquéreurs sur les risques est désormais obligatoire dès la première visite (voir la section 4).

2. Comment intégrer le risque dans la valeur d’un actif

Un investisseur raisonne sur la durée de détention d’un actif. Le risque climatique se traduit par des pertes probables au cours de cette période : sinistres, interruptions d’activité, travaux d’adaptation, perte de valeur à la revente.

La formule suivante résume le raisonnement :

Valeur ajustée = valeur de marché − valeur actuelle des pertes attendues − valeur actuelle des coûts d’adaptation

EXEMPLE CHIFFRÉ (FICTIF)

Un immeuble de bureaux vaut 5 millions d’euros. Une étude de risque estime la perte annuelle moyenne liée aux submersions à 20 000 euros (réparations et interruption d’activité). L’investisseur prévoit de le détenir 10 ans et actualise ses flux à 5 %.

• Valeur actuelle des pertes : 20 000 € × 7,72 (facteur d’actualisation sur 10 ans à 5 %) ≈ 154 000 €.

• Des travaux de protection (batardeaux, surélévation des équipements techniques) coûtent 250 000 €.

• Valeur ajustée : 5 000 000 − 154 000 − 250 000 ≈ 4,6 millions d’euros, soit une décote d’environ 8 %.

• Si, en fin de période, l’actif devient difficile à assurer ou à financer, la valeur de revente chute davantage. C’est le risque d’ « actif échoué ».

  
  

Risque physique et risque de transition. 

Les investisseurs distinguent deux familles de risques climatiques.

Le risque physique correspond aux dommages directs : inondation, submersion, érosion. Le risque de transition découle des évolutions réglementaires et de marché, comme une interdiction de louer les passoires énergétiques. Un actif littoral peut cumuler les deux.

3. L’assureur, arbitre du marché littoral

Sans assurance, une banque accorde rarement un prêt immobilier. L’assureur détermine donc, indirectement, qui peut acheter et à quel prix.

Aux États-Unis, le marché se fragmente. En Floride, plusieurs assureurs se sont retirés ou ont fait faillite depuis 2022. L’assureur public de dernier recours a vu son portefeuille augmenter fortement. Le programme fédéral d’assurance inondation a adopté en 2021 une nouvelle tarification, plus proche du risque réel de chaque bâtiment. Les primes des biens les plus exposés ont augmenté en conséquence.

En France, un régime de solidarité nationale. Le régime des catastrophes naturelles, créé par la loi du 13 juillet 1982, repose sur trois principes :

• toute assurance de dommages aux biens inclut obligatoirement la garantie Cat Nat ;

• la garantie est déclenchée par un arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle ;

• la Caisse centrale de réassurance, bénéficiant de la garantie de l’État, réassure les assureurs.

Face à la hausse des sinistres, l’État a porté la surprime Cat Nat de 12 % à 20 % pour les contrats habitation et professionnels à compter du 1er janvier 2025 [4]. Cette mesure doit apporter environ 1,2 milliard d’euros de capacité supplémentaire par an [5]. En 2023, le rapport Langreney a formulé des propositions pour adapter l’ensemble du système assurantiel au changement climatique [6].

Une limite majeure : l’érosion. 

Le régime Cat Nat couvre la submersion marine lorsqu’elle résulte d’un événement d’intensité anormale. Il ne couvre pas le recul progressif du trait de côte. L’immeuble Le Signal, à Soulac-sur-Mer, l’illustre : évacué en 2014, il a été démoli en 2023. Ses propriétaires n’ont été indemnisés qu’en 2020, grâce à une disposition législative spécifique, après des années de procédure.

La banque suit l’assureur. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution a mené en 2020 un premier exercice pilote de stress test climatique. La Banque centrale européenne a conduit le sien en 2022. Ces exercices conduisent les banques à mesurer l’exposition de leurs portefeuilles de crédits immobiliers aux risques physiques.

4. L’information des acquéreurs et des locataires

Depuis le 1er janvier 2023, le vendeur ou le bailleur doit informer l’acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé dès la première visite, et non plus seulement à la signature [7]. Cette information inclut, le cas échéant, l’exposition au recul du trait de côte. Cette obligation rend le risque visible au moment où se forme le prix. Elle devrait accélérer sa prise en compte dans les valeurs.

5. Finance durable : le risque devient un critère d’éligibilité

Trois cadres structurent aujourd’hui l’analyse des investisseurs [8] :

La taxonomie européenne (règlement 2020/852) définit les activités durables.

Pour qu’un bâtiment soit aligné, une analyse des risques climatiques physiques et de la vulnérabilité de l’actif est exigée. Des solutions d’adaptation doivent être prévues lorsque cette analyse révèle des risques importants.

Le règlement SFDR (règlement 2019/2088) impose aux gestionnaires de fonds de publier la manière dont ils intègrent les risques de durabilité. Le référentiel GRESB évalue chaque année la performance environnementale, sociale et de gouvernance des portefeuilles immobiliers. Il intègre désormais la résilience aux risques physiques.

Ces cadres ne réorientent pas à eux seuls les capitaux vers la mer. Ils obligent en revanche chaque gestionnaire à documenter l’exposition de ses actifs. Ils pénalisent aussi les portefeuilles qui ne le font pas.

6. L’immobilier flottant : une nouvelle classe d’actifs ?

Un bâtiment flottant suit le niveau de l’eau. Il réduit donc fortement le risque de submersion. Il ne supprime pas pour autant tous les risques, car il en crée de nouveaux :

• Le statut juridique. Selon les pays, un bâtiment flottant peut être qualifié de bien meuble (comme un bateau) ou de bien immobilier. Cette qualification conditionne la possibilité de l’hypothéquer.

• Le titre d’occupation. En France, l’occupation du domaine public fluvial ou maritime relève en général d’une autorisation temporaire. Or un prêteur exige une durée de titre au moins égale à celle de l’emprunt.

• L’assurabilité. Les assureurs disposent de peu d’historique de sinistres sur ces actifs.

• La liquidité. Le marché de revente est étroit.

• L’entretien. Flotteurs, amarrages et réseaux souples subissent la corrosion et exigent un entretien permanent.

Les Pays-Bas ont levé une partie de ces freins, avec des quartiers flottants financés par des prêts hypothécaires classiques, comme Schoonschip à Amsterdam. Ailleurs, la classe d’actifs reste émergente.

7. Grille d’analyse pour un investisseur ou un maître d’ouvrage

Quel est l’aléa ?	Submersion, érosion, remontée de nappe, sur plusieurs horizons (2030, 2050, 2100)
L’actif est-il exposé ?	Plans de prévention des risques, cartes locales du recul du trait de côte, état des risques
L’actif est-il vulnérable ?	Cote du plancher, position des équipements techniques, accès en cas de crise
Quelle est la durée de détention ?	Comparer l’horizon d’investissement aux horizons de risque
L’actif reste-t-il assurable et finançable ?	Conditions d’assurance, critères des prêteurs, alignement sur la taxonomie
L’actif est-il adaptable ?	Coût et faisabilité des travaux de résilience ?

Conclusion

Le risque climatique n’est plus une externalité lointaine. Il entre progressivement dans les prix, par trois canaux : l’information des acheteurs, les conditions d’assurance et les exigences des financeurs. Pour un propriétaire ou un maître d’ouvrage, anticiper ce mouvement est une manière de préserver la valeur. L’immobilier flottant peut devenir une réponse pour certains sites abrités. Il suppose toutefois de régler des questions juridiques et financières que le marché commence à peine à traiter.

RÉFÉRENCES

1. A. Bernstein, M. T. Gustafson et R. Lewis, « Disaster on the horizon: The price effect of sea level rise », Journal of Financial Economics, 134(2), 2019, p. 253-272.

2. M. Baldauf, L. Garlappi et C. Yannelis, « Does Climate Change Affect Real Estate Prices? Only If You Believe In It », The Review of Financial Studies, 33(3), 2020, p. 1256-1295.

3. J. M. Keenan, T. Hill et A. Gumber, « Climate gentrification: from theory to empiricism in Miami-Dade County, Florida », Environmental Research Letters, 13(5), 2018.

4. Arrêté du 22 décembre 2023 modifiant le taux de la prime ou cotisation additionnelle relative à la garantie « catastrophe naturelle », JORF du 28 décembre 2023.

5. Assemblée nationale, question écrite n° 1613 (XVIIe législature) et réponse du Gouvernement ; direction du Budget, « Garantir la soutenabilité du régime des catastrophes naturelles », budget.gouv.fr.

6. T. Langreney, G. Le Cozannet et M. Merad, Adapter le système assurantiel français face à l’évolution des risques climatiques, rapport remis au Gouvernement, avril 2023.

7. Code de l’environnement, article L. 125-5 ; décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques.

8. Règlement (UE) 2020/852 du 18 juin 2020 (taxonomie) ; règlement (UE) 2019/2088 du 27 novembre 2019 (SFDR).